www.makosiam.com » Продажа » Правила оформления сделок: кондоминиумы
Выбрать язык:    

Правила оформления сделок: кондоминиумы

Выбор кондоминиума и квартиры

Выбор того или иного объекта недвижимости обусловлен прежде всего желанием покупателя, т.е. тем, что конкретно он хочет получить, и потому зависит от учета целого ряда факторов:

  • расположение (относительно моря, центральной части города, школ, супермаркетов и пр.);
  • бюджет;
  • состояние квартиры (новостройка или вторичное жилье);
  • желаемый тип квартиры (студия, квартира с одной (двумя, тремя и т.д.) спальней(ми), гостиной и кухней;
  • цель вложения денег (для собственного проживания, или в качестве инвестиций);
  • финансовая возможность (приобретение квартиры сразу или в рассрочку).

В некоторых случаях, покупатели выбирают уже готовое жилье, все плюсы и минусы которого видны воочию. При этом, некоторые владельцы готовы продать свою недвижимость с рассрочкой платежа, некоторые просят всю сумму сразу. Однако, с каждым годом рынок новостроек все более привлекает покупателей, не только оригинальными предложениями, но и достаточно удобной схемой рассрочки платежей. Как правило, все застройщики в Паттайе дают рассрочку платежа на период строительства кондоминиума на достаточно выгодных условиях для покупателя.

Согласно этим параметрам и строится работа покупателя и агента: первый четко понимает и формулирует, что он хочет, второй, согласно этим требованиям предлагает подходящие варианты.

Процесс покупки недвижимости

Согласно Закону о Кондоминиумах от 1992 года, иностранцам предлагается два возможных вида собственности:

  • на иностранное физическое лицо (доля владения 49% от всей жилой площади кондоминиума);
  • на тайское юридическое лицо (доля владения 51% от всей жилой площади кондоминиума).

Как правило, квартиры тайской квоты дешевле иностранной, в среднем на ±200 000 батов, однако, как показывает практика, квартиры на иностранное имя потом легче перепродаются.

1. Бронирование квартиры

Новостройки Вторичное жилье

Бронирование квартиры: сумма депозита для бронирования выбранной квартиры варьируется от 10 000 до 200 000 батов, в зависимости от уровня кондоминиума. Данный депозит служит гарантией того, что до момента первого платежа, квартира остается за покупателем.

С помощью агентства недвижимости, либо юриста, проверяется документ удостоверяющий личность продавца и имя, указанное в Чаноте (документе о собственности). На обратной стороне Чанота, последним указывается имя настоящего владельца квартиры, а также указывается, находится ли недвижимость в долгосрочной аренде, либо под залогом и т.д.

2. Подписание контракта

Новостройки Вторичное жилье

Контракт купли-продажи на новое жилье подписывается напрямую с застройщиком, оригиналы контракта находятся у застройщика и покупателя. Некоторые застройщики после внесения депозита за бронирование квартиры подписывают букинг-контракт (booking-contract), и только после проведения первого платежа, покупателю высылаются оригиналы контракта купли-продажи для подписания.

Стандартного договора купли-продажи квартиры в Таиланде не существует, поэтому используются различные формы договоров, однако, независимо от его формы, в нем указывается:

  • покупатель и продавец;
  • объект продажи / покупки;
  • стоимость;
  • размер аванса или предоплаты (обычно 10% от стоимости, эти деньги не возвращаются, в случае расторжения сделки);
  • какая из сторон оплачивает налог на переоформление;
  • дата исполнения договора, т. е. день передачи права собственности и окончательный расчет.

3. Платежи: механизмы и некоторые нюансы

Новостройки Вторичное жилье

a) Шаг первый: первоначальный платеж
Первый платеж (от 10 до 30 % от стоимости квартиры) должен быть произведен в течение 2-4 недель с момента резервирования квартиры. Лучше деньги перечислять официально через банк с пометкой «Thailand Property Investment» (инвестиции в недвижимость). Как только деньги поступают на счет застройщика, договор вступает в силу. Если же ранее подписывался booking-contract (букинг-контракт), то после получения первого платежа застройщик отсылает покупателю контракт купли-продажи для подписания.

b) Шаг второй: плановые платежи в течение строительства
Каждый из застройщиков имеет свои условия плановых платежей: от 20% до 50% стоимости вносится во время строительства, остаток – после его окончания. Платежи могут быть привязаны к определенным датам, прописанным в контракте, например, ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода. Все суммы плановых платежей рекомендуется переводить исключительно на счет застройщика из-за границы.



c) Шаг третий: окончательный расчет и дополнительные платежи

Окончательный платеж по договору приурочен к моменту завершения строительства и может составлять 10-30% от стоимости жилья. Хотя в некоторых проектах он может достигать 50% или даже 70% от цены квартиры – тут все зависит от контракта и застройщика. Окончательный платеж производится после того, как Вы приняли свою квартиру у застройщика, и он исправил все недостатки, если таковые имеются.

Помимо полной стоимости жилья покупатель также по контракту выплачивает:

  • затраты на амортизационный фонд;
  • затраты за подключение государственных электро- и водо-счетчиков;
  • мейнтененс (ежегодный платеж раз в год за техническое обслуживание кондоминиума).

a) Шаг первый: открытие счета в Банке.
Согласно законодательству страны, необходимо, чтобы финансовые средства были легально конвертированы в тайские баты, т.е. через банк. Таким образом, необходимо открыть счет в Тайском банке на имя покупателя, далее на этот счет перевести денежные средства, что дает легальное право для получения справки Foreign Exchange Transaction (FET),  ранее этот документ назывался Thor Thor 3. Агентство недвижимости помогает своим покупателям открыть счет в банке.

b) Шаг второй: внесение финансовых средств на счет покупателя в Тайском банке

Внести средства можно следующими способами:

  • банковский перевод: при совершении банковского перевода на счет покупателя в тайском банке, необходимо указать цель перевода - "Приобретение недвижимости в Тайланде"- “Thailand Property Investment” (на английском языке).
  • Дорожные (трэвел) чеки: привезенные с собой. Обналичивание дорожных чеков и зачисление денег на счет производится в том же банке, где открыт счет.

Важно! Затраты по обналичиванию чеков, несет покупатель. Комиссия с каждого чека (независимо от номинала) составляет примерно 35 батов!

Все средства, поступающие на счет покупателя в тайском банке, конвертируются в баты по текущему курсу банка и зачисляются исключительно в тайских батах!

c) Шаг третий: получение справки TEF
Справка TEF (Transaction Exchange Form) выдается банком сразу после зачисления финансовых средств на счет покупателя, и далее, данный документ дает право оформить собственность на иностранное имя и предъявляется в Земельном департаменте при переоформлении собственности, а также при дальнейшей продаже собственности, дает возможность легально вывезти финансовые средства из Таиланда.

Важно! Тайские банки НЕ ВЫДАЮТ СПРАВКУ TEF на:
- НАЛИЧНЫЕ СРЕДСТВА,
- ДЕНЬГИ, СНЯТЫЕ С ПЛАСТИКОВЫХ КАРТ.

4. Уплата налогов и получение документа о собственности:

В Королевстве Таиланд не существует налогов на недвижимость, как во многих европейских странах.
Однако, есть сборы с самих операций с недвижимостью. Их уплата обязательна при переоформлении собственности:

  • сбор за переход прав собственности «Transfer Fee» - 2% от установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости квартиры;
  • гербовый сбор «Stamp Duty» - 0,5% от оценочной стоимости;
  • предпринимательский налог «Special Business Tax» - 3,3%;
  • налог с оборота «Withholding Tax» - 1%.

4.1. Регистрация сделки в Земельном департаменте и окончательный расчет (в случае приобретения собственности на иностранное имя).

Новостройки Вторичное жилье

a) После проведения полного взаиморасчета с застройщиком (см. Ранее), покупатель также оплачивает застройщику сумму налога за переоформление собственности. В контракте прописывается, за счет какой из сторон будет проводиться данная процедура, либо только за счет покупателя, либо пополам (50/50) с застройщиком.
Документ о собственности (Чанот) с уже вписанным именем владельца, получается уже непосредственно у застройщика.

Важно! Чанот и паспорт владения (домовая книга) выдаются на руки непосредственно владельцу квартиры!

a) Переоформление собственности проходит в Земельном департаменте (Land Office), с предъявлением следующих документов:

  • копия загранпаспорта покупателя с подписью;
  • справка из банка FET, выданная на имя покупателя;
  • копия паспорта или ID продавца с подписями;
  • справка из управляющей компании кондоминиума, выданная на имя продавца;
  • оригинал свидетельства о собственности (Чанот).

При этом подписывается новый договор купли-продажи на тайском языке, в котором указывается оценочная стоимость квартиры, которая зачастую ниже стоимости продажи. Договор же, подписанный продавцом и покупателем ранее, в департамент не предъявляется. Также, в земельном департаменте оплачиваются все налоги наличными.

Важно! Если продавец является собственником недвижимости менее 5 лет, то общий процент налога будет составлять порядка 6,3%.

Документы оформляются только на тайском языке и подписываются продавцом и покупателем.

b) Окончательный расчет за квартиру производится, как правило, непосредственно в Земельном Департаменте. Покупатель получает документ о собственности (Чанот) с уже вписанным его именем, а продавец оставшуюся сумму оплаты, которая по предварительной договоренности передается либо банковским чеком на имя продавца, либо наличными.

Важно! Второй документ - паспорт владения (домовая книга). Его получение является обязательным для тайцев, иностранцем его наличие необязательно.

4.2. Регистрация сделки юристом и окончательный расчет (в случае приобретения квартиры на юридическое лицо)

В данном случае, оформление недвижимости производится на юридическое лицо (компанию), зарегистрированную в Таиланде, соучредителем и, соответственно, генеральным директором, которой является иностранное лицо и имеет право подписи. Регистрация компании с минимальным уставным капиталом (2 000 000 батов) будет стоить покупателю порядка 25 000 – 45 000 батов. Далее, ежегодно (раз в год) владелец должен будет оплачивать услуги юриста за отчетность в налоговую.

Новостройки Вторичное жилье

Застройщик, как правило, берет на себя все организационные вопросы по открытию компании. И покупатель уже получит помимо документов на компанию и документ на собственность (Чанот), в котором будет указано название его компании. В данном случае, также будет оплачиваться налог за переоформление собственности.

На вторичном рынке же возможны 2 варианта:

  1. Можно оставить уже существующую компанию, на которую оформлена квартира, при этом будет произведена смена иностранного соучредителя, что позволит избежать уплаты налога за переоформление. Но мы советуем провести аудиторскую проверку данной компании (с помощью юристов).

Важно! Если владельцем квартиры был гражданин Таиланда, необходимо будет регистрировать новое юридическое лицо.

  1. Зарегистрировать новую компанию и переоформить собственность на нее.

Информация:

Владельцам
Добавить недвижимость
Личный кабинет

Жилые комплексы

3 bedroom house in Phratumnak 3 bedroom pool villa in Kasetin 4 Bedroom House in Phratumnak AD Wongamat Condo Amaliya Village Amazon Residence Aqua Condominium Atlantis Condo Resort Pattaya Baan Anda Baan Balina 3 Baan Baramee Baan Classic Home 4 Baan Koonsuk 2 Baan Panalee Baan Piam Mongkon Baan Somprason Baan Suan Lalana Baan Suan Lalana Village Baan Suan Niramit Baan Suay Mai Ngam C-View Casa Jomtien Central Park 5 Central Park Hillside Central Park Pattaya 4 Chateau Dale Residence Chateau Dale Thai Bali Villas Chokchai Garden Home 4 City Garden Resort Condominium Club Royal Wong Amat Crand Condotel & Village Diamond Suites Condominium Dusit Grand Condo Eakmongkol 4 Grande Caribbean Condo Resort Green Field Villas 3 Green Field Villas 4 Hill Side Village Hyde Park Residence 1 Hyde Park Residence 2 Jomtien Beach Condominium (корпуса A) Jomtien Beach Condominium (корпуса S) Jomtien Condotel & Village Jomtien Plaza Condominium Jomtien Plaza Condotel Khiang Talay Condominium Laguna Bay 1 Laguna Beach Resort I Laguna Beach Resort II Laguna Beach Resort III the Maldives Laguna Heights Condominium Majestic Jomtien Majestic Residence Mountain Village 2 Nagawari Villas Nam Talay Condominium Neo Condo Nibbana Shade Nirvana Pool Villa 1 North Point Condominium Nova Mirage Condominium Ocean Pacific Ocean Pearl Condo Pattaya Palm Spring Residence Paradise Park Jomtien Resort Paradise Villas 1 Paradise Villas 2 Park Lane Jomtien Resort Pattaya Chain Condo Pattaya City Resort Condominium Pattaya Heights Condominium Pattaya Hill 1 Pattaya Hill 2 Pattaya Land & House Village Phu Tara Villas Ponthep Garden Ville 5 Raviporn Golden Hill Village Royal Green Park Royal Hill Condotel Royal Park Village Jomtien San Suk Townhome Serenity Wongamat Seven Seas Condo Resort Jomtien Srisuk Villas The Bliss Village The Blue Residence The Cliff The Gallery Condominium The Sanctuary Wongamat Condominium The Winner Condominium Trio Gems Condominium View Point Village View Talay (5) Jomtien Condominium View Talay 1 View Talay 2 View Talay 6 Condominium View Talay 8 View Talay Residence 4 View Talay Villas Wan Villa Wongamat Privacy Condominium Wongamat Residence Condominium Вилла с 5-ю спальнями на Пратамнаке Дом с 2-мя спальнями на Пратамнаке
www.makosiam.com

Мы первые и пока, пожалуй, единственные в городе предлагаем комплексный подход к запросам тех людей, которые инвестируют деньги в тайскую недвижимость. Наша компания не просто продает жилье. В дальнейшем, при желании клиентов, мы берем объекты в оперативное управление.

Главная Новости О компании Аренда Продажа Новостройки Информация +(66)8 11 33 55 30, +(66)8 05 50 53 41


Яндекс.Метрика