www.makosiam.com » Продажа » Правила оформления сделок: дома, виллы, таунхаусы
Выбрать язык:    

Правила оформления сделок: дома, виллы, таунхаусы

Выбор дома, виллы, таунхауса

Выбор того или иного объекта недвижимости обусловлен целым рядом факторов:

  • бюджетом покупателя;
  • предпочтительным для покупателя расположением (относительно моря, центральной части города, школ, супермаркетов и пр.);
  • готовностью приобрести вторичное жилье или возможностью купить новое;
  • желаемым типом недвижимости: дом, таунхаус, вилла с бассейном или без; сюда же относится требование о необходимом количестве спален;
  • финансовыми возможностями покупателя, т. е. наличием средств для полной оплаты объекта или же необходимостью рассчитываться постепенно, в рассрочку.

На рынке вторичного жилья достаточно большой выбор домов, вилл на любой вкус и бюджет, не мало вариантов с предложением о рассрочке платежа. У рынка новостроек, домов и вилл, свои преимущества: он привлекает выгодными ценовыми предложениями и удобными схемами рассрочки.
Для того чтобы агент мог подобрать подходящие варианты из большого количества предложений, клиенту необходимо четко сформулировать свои пожелания и ожидания. При выборе дома или виллы также следует помнить, что, как правило, на стоимость объекта влияет месторасположение и площадь земельного участка.

2.1 Покупка дома, виллы, таунхауса: условия и ограничения

В соответствии с 86-й статьей «Тайского Земельного Кодекса», иностранцы не имеют права владеть земельными участками на территории Королевства, за исключением специальных соглашений. Эти соглашения предусматривают некоторые особые возможности.

  • Иностранец имеет право на покупку земли на тайское юридическое лицо (компанию), где ему принадлежит лишь доля, определяемая законодательством: 49% компании может владеть иностранец, остальные 51 % «де-юре» принадлежит тайским гражданам. При такой форме владения землей иностранец является не только соучредителем, но и управляющим директором компании с правом подписи и фактически полностью контролирует компанию. Таким образом, иностранный гражданин владеет и управляет компанией, а она, в свою очередь, владеет землей. Существуют юридические механизмы, гарантирующие сохранность инвестиций акционера-миноритария (иностранного гражданина) более подробно о них можно узнать у менеджеров «Мако Сиам». Следует помнить, что при создании официально зарегистрированной компании возникают налоговые обязательства, это будет являться ежегодной дополнительной статьей расходов.
  • Иностранец также имеет право владеть землей посредством документально оформленной долгосрочной аренды. Контракт аренды земельного участка подписывается на 30 лет, с дальнейшим его продлением еще дважды на 30 лет, в общей сложности срок длительной аренды ровняется 90 годам. Аренда земельного участка официально оформляется в «Земельном Департаменте», за что взимается сбор в размере определенного процента от арендной платы.

    Следует понимать, что общая сумма арендных платежей будет лишь незначительно меньше полной стоимости этого же участка.

Важно! Контракт аренды земли не предусматривает наследования, в случае смерти арендатора наследники имеют право взять на себя права аренды, но без продления ее срока!

При заключении сделок купли-продажи или аренды земли важно проверить документы второй стороны, удостоверяющие право собственности на участок, чтобы провести верно и в срок все соответствующие процедуры. Так как типы земельных документов в Таиланде бывают разные, в том числе и такие, что не дают права возведения на участке капитальных строений.

  1. Chanote (Чанот) - свидетельство, удостоверяющее право собственности на землю. Лицо, чье имя указано в чаноте, имеет полное право собственности на землю. Границы земельного участка четко установлены и обозначаются на месте земельными маркерами. При наличии такого документа любые сделки с земельным участком могут быть совершены незамедлительно, также возможно разделение земли на участки меньшего размера.
  2. Nor Sor 3 (Но-Со-Сам) - самый «примитивный» титул собственности (титулом собственности в юриспруденции называют тип прав на имущество). Он устанавливает право собственности на основе факта длительного владения землей, а не на основании документальных подтверждений юридических процедур в отношении участка (покупка, дарение, наследование). Nor Sor 3 не определяет четких границ участка и выдается лишь для земель, не граничащих с другими четко определенными участками. Тем не менее, этот титул собственности дает владельцу законные основания для ведения строительства и для распоряжения землей. Однако, обо всех сделках, планируемых в отношении земельных участков с титулом Nor Sor 3 следует известить в официальном порядке соответствующие государственные органы и заинтересованных лиц за 30 дней до планируемой даты сделки.
  3. Nor Sor 3 Gor. (Но-Со-Сам-Го) - официальный земельный титул долгосрочного пользования. В данном случае, точно определены границы земельного участка, также возможно идентифицировать пограничные участки. Не нужно заранее уведомлять о предстоящих сделках, и возможно разделение земельного участка на более мелкие части.

2.2 Покупка дома, виллы, таунхауса: процесс

Новостройки Вторичное жилье
2.2.1 Подготовка к сделке

Бронирование дома. Депозит для бронирования выбранного дома зависит от условий застройщика, сумма может составлять 50 000 батов и более. Данный депозит служит гарантией того, что до момента первого платежа выбранный земельный участок, либо земельный участок с готовым домом остаются за покупателем.

Проверка документов и статуса. С помощью агентства недвижимости, либо юриста, проверяются документы, удостоверяющие личность продавца и имя (если владелец гражданин Таиланда), указанное в чаноте (документе о собственности). На обратной стороне чанота, последним указывается имя настоящего владельца дома, а также указывается, находится ли недвижимость в долгосрочной аренде, либо под залогом и т.д. Если же владелец дома является нерезидентом Королевства, значит, уже существует компания, на которую оформлена земля. В данном случае проверкой пакета документов компании должен заниматься юрист.

2.2.2 Заключение сделки

Подписание контракта. Контракт подписывается напрямую с застройщиком, оригиналы контракта находятся у застройщика и покупателя.
Некоторые застройщики после внесения депозита за бронирование дома подписывают букинг-контракт (booking-contract) и только после проведения первого платежа высылают покупателю оригиналы контракта купли-продажи для подписания, подобные случаи достаточно редки.

Договор купли-продажи дома может быть составлен в произвольной форме, но при этом важно учитывать, что необходимо указать основные моменты:

  • имена покупателя и продавца;
  • объект продажи / покупки;
  • стоимость объекта;
  • размер аванса или предоплаты (обычно это 10% от стоимости, и сумма не возвращается в случае расторжения сделки);
  • за счет какой из сторон оплачивается налог на переоформление права собственности;
  • дата исполнения договора, т.е. день передачи права собственности и окончательного расчета.
2.2.3 Платежи и некоторые нюансы

а) Первоначальный платеж. Первый платеж (т. е. часть контрактной стоимости дома) должен быть произведен в течение 2-4 недель с момента резервирования участка. Лучше деньги перечислять официально через банк с пометкой «Thailand Property Investment» («инвестиции в недвижимость»). Сумма первоначального платежа может варьироваться от 10% до 30% от контрактной стоимости. Как только деньги поступают на счет застройщика, договор вступает в силу. Если же ранее был подписан booking-contract (букинг-контракт), то после получения платежа застройщик отсылает покупателю контракт купли-продажи для подписания.

b) Плановые платежи в течение строительства. Каждый из застройщиков имеет свои условия плановых платежей: сумма единовременного перевода может составлять 2% от стоимости проекта и более; также варьируется и периодичность платежей; некоторые застройщики предоставляют покупателю возможность заселиться в готовый дом после выплаты определенной части (чаще всего 50%, но возможны и другие варианты) от стоимости контракта. Однако документы будут оформляться только после окончательного расчета по контракту.

c) Окончательный платеж. Данный платеж приходится на момент завершения строительства и составляет обычно 50-70% от стоимости объекта. Хотя в некоторых проектах размер последней выплаты может быть больше или меньше стандартного уровня.

Помимо окончательного платежа, покупатель также по контракту выплачивает:

  • затраты за подключение государственных электро- и водосчетчиков; 
  • мейнтененс (ежегодный платеж раз в год за техническое обслуживание инфраструктуры поселка, где находится дом).

Также дополнительно будет оплачиваться открытие компании, если земля приобретается на юридическое лицо. Услуги юриста стоят порядка 25 – 45 000 батов.

а) Открытие счета в Банке. Согласно законодательству страны необходимо, чтобы финансовые средства были легально (т.е. через банк) конвертированы в тайские баты. Поэтому необходимо открыть счет в тайском банке на имя покупателя, далее на этот счет завести денежные средства. Соблюдение этой процедуры дает право на получение справки Foreign Exchange Transaction (FET) - Thor Thor 3 (предыдущее название документа). Открыть счет в банке своим покупателям помогает агентство недвижимости.

Важно! Наличие документа из банка FET дает возможность в дальнейшем легально вывести денежные средства из страны.

b) Внесение финансовых средств на счет покупателя в тайском банке. Средства возможно внести следующими способами:

  • Банковский перевод: при совершении банковского перевода на счет покупателя в тайском банке, необходимо указать цель перевода - "Приобретение недвижимости в Таиланде"- “Thailand Property Investment” (на английском языке).

Важно! Все средства, поступающие на счет покупателя в тайском банке, конвертируются в баты по текущему курсу банка и зачисляются исключительно в тайских батах!

  • Дорожные (трэвел) чеки: эти платежные средства привозятся с собой, либо переводятся из зарубежного банка; обналичивание дорожных чеков и зачисление денег на счет производится в том же банке, где открыт счет.

Важно! Затраты по обналичиванию чеков, несет покупатель. Комиссия с каждого чека (независимо от номинала) составляет примерно 35 батов!

с) Получение справки TEF (Transaction Exchange Form). Данный документ выдается банком сразу после зачисления финансовых средств на счет покупателя, при дальнейшей продаже собственности, дает возможность легально вывести финансовые средства из Таиланда.

Важно! Тайские банки НЕ выдают справку TEF на:
- НАЛИЧНЫЕ СРЕДСТВА,
- ДЕНЬГИ, СНЯТЫЕ С ПЛАСТИКОВЫХ КАРТ.

Окончательный взаиморасчет с бывшим владельцем производится при переоформлении документов в «Земельном Департаменте», либо после замены иностранного соучредителя в документах компании.

2.2.4 Уплата налогов и получение документа о собственности:

В Королевстве Таиланд не существует налогов на недвижимость, как во многих европейских странах. Однако, есть некоторые налоги с недвижимости, которые должны быть уплачены при переоформлении собственности:

  • Сбор за переход прав собственности «Transfer Fee» - 2% от установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости квартиры;
  • Гербовый сбор «Stamp Duty» - 0,5% от оценочной стоимости;
  • Предпринимательский налог «Special Business Tax» - 3,3%;
  • Налог с оборота «Withholding Tax» - 1%.
2.2.5 Открытие компании, регистрация сделки в «Земельном департаменте» и окончательный расчет (в случае приобретения на юридическое лицо):

Оформление земли производится на юридическое лицо (компанию), зарегистрированное в Таиланде, соучредителем и, соответственно, управляющим директором, которого является иностранное лицо, имеющее право подписи. Регистрация компании с минимальным уставным капиталом (2 000 000 батов) будет стоить покупателю порядка 25 000 – 45 000 батов. Далее, ежегодно (раз в год) владелец должен будет оплачивать услуги юриста по ведению налоговой отчетности.

После проведения полного взаиморасчета с застройщиком (см. Ранее), покупатель также оплачивает налог за переоформление собственности. В контракте прописывается, за счет какой из сторон будет проводиться данная процедура: либо только за счет покупателя, либо пополам (50/50) с застройщиком.
Застройщик также берет на себя все организационные вопросы по открытию компании. И покупатель получает помимо документов на компанию и документ, подтверждающий право собственности на земельный участок с уже вписанным названием компании.

Важно! Второй документ - паспорт владения (домовая книга). Его получение является обязательным для тайцев, иностранцам его иметь необязательно.

Дом и любые постройки, которые находятся на земле, можно будет также оформить в личную собственность в «Земельном Департаменте».

В данном случае возможны два пути оформления:

  • открыть новую компанию и переоформить на нее землю, при этом при переоформлении собственности в «Земельном Департаменте» необходимо будет оплатить налог (за чей счет: покупателя, продавца или же 50/50 ,- оговаривается заранее);
  • оставить уже существующую компанию (если таковая есть), при этом бывший владелец земельного участка выводится из соучредителей, и на его место вводится новый, - покупатель. При этом будут оплачиваться только услуги юриста, но возникнет необходимость провести аудит уже существующей компании, что также повлечет определенные затраты.

В случае регистрации новой компании переоформление собственности проходит в «Земельном Департаменте», где и оплачиваются все налоги наличными. Документы оформляются только на тайском языке и подписываются продавцом и покупателем. Окончательный расчет производится, как правило, непосредственно в «Земельном Департаменте» (Land Office). Покупатель получает документ о собственности на землю с уже вписанным названием его компании, а продавец - оставшуюся сумму оплаты, которая по предварительной договоренности передается либо банковским чеком на имя продавца, либо наличными.

Важно! Второй документ - паспорт владения (домовая книга). Его получение является обязательным для тайцев, иностранцам его иметь необязательно.

Информация:

Владельцам
Добавить недвижимость
Личный кабинет

Жилые комплексы

3 bedroom house in Phratumnak 3 bedroom pool villa in Kasetin 4 Bedroom House in Phratumnak AD Wongamat Condo Amaliya Village Amazon Residence Aqua Condominium Atlantis Condo Resort Pattaya Baan Anda Baan Balina 3 Baan Baramee Baan Classic Home 4 Baan Koonsuk 2 Baan Panalee Baan Piam Mongkon Baan Suan Lalana Baan Suan Lalana Village Baan Suan Niramit Baan Suay Mai Ngam C-View Casa Jomtien Central Park 5 Central Park Hillside Central Park Pattaya 4 Chateau Dale Residence Chateau Dale Thai Bali Villas Chokchai Garden Home 4 City Garden Resort Condominium Club Royal Wong Amat Crand Condotel & Village Diamond Suites Condominium Dusit Grand Condo Eakmongkol 4 Grande Caribbean Condo Resort Green Field Villas 3 Green Field Villas 4 Hill Side Village Hyde Park Residence 1 Hyde Park Residence 2 Jomtien Beach Condominium (корпуса A) Jomtien Beach Condominium (корпуса S) Jomtien Condotel & Village Jomtien Plaza Condominium Jomtien Plaza Condotel Khiang Talay Condominium Laguna Bay 1 Laguna Beach Resort I Laguna Beach Resort II Laguna Beach Resort III the Maldives Laguna Heights Condominium Majestic Residence Mountain Village 2 Nagawari Villas Nam Talay Condominium Nibbana Shade Nirvana Pool Villa 1 North Point Condominium Nova Mirage Condominium Ocean Pacific Ocean Pearl Condo Pattaya Palm Spring Residence Paradise Park Jomtien Resort Paradise Villas 1 Paradise Villas 2 Park Lane Jomtien Resort Pattaya Chain Condo Pattaya City Resort Condominium Pattaya Heights Condominium Pattaya Hill 1 Pattaya Hill 2 Phu Tara Villas Ponthep Garden Ville 5 Raviporn Golden Hill Village Royal Green Park Royal Hill Condotel Royal Park Village Jomtien San Suk Townhome Serenity Wongamat Seven Seas Condo Resort Jomtien Srisuk Villas The Bliss Village The Blue Residence The Cliff The Gallery Condominium The Sanctuary Wongamat Condominium The Winner Condominium Trio Gems Condominium View Point Village View Talay (5) Jomtien Condominium View Talay 1 View Talay 2 View Talay 6 Condominium View Talay 8 View Talay Residence 4 View Talay Villas Wan Villa Wongamat Privacy Condominium Wongamat Residence Condominium Вилла с 5-ю спальнями на Пратамнаке Дом с 2-мя спальнями на Пратамнаке
www.makosiam.com

Мы первые и пока, пожалуй, единственные в городе предлагаем комплексный подход к запросам тех людей, которые инвестируют деньги в тайскую недвижимость. Наша компания не просто продает жилье. В дальнейшем, при желании клиентов, мы берем объекты в оперативное управление.

Главная Новости О компании Аренда Продажа Новостройки Информация +(66)8 11 33 55 30, +(66)8 05 50 53 41


Яндекс.Метрика